Статьи

Итоги рынка недвижимости в июле 2023 года: развитие, тренды и перспективы

Цены на вторичном рынке жилья в Москве в июле показали умеренный прирост, что можно объяснить несколькими факторами. Одной из причин такого прироста является ослабление рубля. Курс рубля снижался уже с конца прошлого года, а в январе-июне текущего года российская валюта потеряла около 28% своей стоимости по отношению к доллару. Однако, из-за того что ослабление происходило медленно и курс рубля держался в пределах в районе 80 рублей за доллар, на рынке недвижимости долгое время не наблюдалось значительных изменений.

Однако в июне темпы снижения курса рубля достигли 5,2%, и на рынке недвижимости появились признаки активности, которые необычны для летнего периода. Возможно, проведенный «марш на Москву» в исполнении ЧВК «Вагнер», который произошел в июне, также оказал влияние на активность рынка. Это событие могло вызвать повышенный интерес к недвижимости в столице и способствовать увеличению спроса.

Согласно данным, в конце июля средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в «старой» Москве составила около 257 130 рублей, что на 1,1% больше, чем в предыдущем месяце. Сравнивая с ценовым ростом за первое полугодие 2023 года, который составил всего 1,2%, можно сказать, что цены на недвижимость в столице весьма умеренно повышались. Интересно отметить, что курс обновился после того, как долгое время оставался примерно на том же уровне с конца прошлого года.

Итак, активизация рынка и ценовая динамика на вторичном рынке жилья в Москве в июле связаны с ускорением ослабления рубля и, возможно, влиянием событий, таких как «марш на Москву». Такие экономические факторы, как изменения валютного курса, могут оказывать влияние на рынок недвижимости, вызывая изменения в ценах и активности спроса.

В июле курс доллара и евро резко возрос по отношению к рублю. Доллар превысил отметку в 90 рублей, что составляет рост на 9,4%, а евро достигло отметки в 100 рублей, что составляет рост на 11,8%. Такой резкий рост курса валют был последним разом замечен весной 2022 года, и в этот раз рынок по-настоящему осознал, что рубль быстро обесценивается. Реакция участников рынка была предсказуемой: продавцы начали корректировать цены в опасении продешевить, обладатели рублевых сбережений спешили инвестировать их в недвижимость, рассматривая ее как долгосрочную ценность, а те, кто накапливал деньги на квартиру в иностранной валюте, получили существенное увеличение своей платежеспособности и также смогли вернуться на рынок после прошлогодней изоляции, когда курс составлял 50-60-70 рублей за доллар.

Ожидание повышения процентной ставки Центробанка (в конце июля она была повышена на 1 процентный пункт, вместо ожидаемого 0,5 процентного пункта) стало дополнительным стимулом спроса со стороны ипотечных заемщиков, которые составляют более 40% спроса на вторичном рынке жилья. Кроме того, попытка мятежа, совершенная ЧВК "Вагнер" в конце июня, добавила стресса в высокобюджетном сегменте рынка недвижимости.

Таким образом, резкий рост курса доллара и евро, ожидания повышения процентной ставки Центробанка и внутренние политические события, такие как попытка мятежа, оказали существенное влияние на рынок недвижимости в Москве в июле. Эти факторы повлияли на поведение продавцов и покупателей, спровоцировали активный спрос и корректировку цен, особенно в высокобюджетном сегменте.

Динамика цен в различных сегментах рынка недвижимости также подтверждает стрессовый характер ценового скачка в июле. Маленькие квартиры, такие как однушки и двушки, которые интересны для инвесторов, подорожали значительно быстрее трехкомнатных и многокомнатных квартир, которые в основном предназначены для жизни, особенно для семей с детьми. Самым быстро растущим сегментом по ценам является дорогой монолитно-кирпичный тип жилья – он также привлекателен для инвесторов, а владельцы таких квартир традиционно очень чувствительны к изменениям валютных курсов.

В целом, рынок недвижимости реагирует на события середины лета 2023 года примерно так же, как на предыдущие стрессы в феврале-марте 2022 года и в конце 2014 года, но в более смягченной версии – масштаб нынешних событий не сравним с предыдущими. В предыдущие стрессовые периоды цены подскакивали в среднем на 10% и более, в то время как на данный момент ценовой скачок оказался значительно скромнее. В дальнейшем, вероятно, будет следовать продолжительная стагнация на рынке с дальнейшим снижением цен.

Кстати, стоит отметить, что как в мае, так и в июле на рынке происходит вымывание качественных и ликвидных предложений. Это затрагивает весь сегмент рынка, и хорошие предложения с современной отделкой уходят с рынка быстрее, чем переоценённые конкуренты. В некоторых районах этот эффект заметнее проявляется.