Статьи

Искусственный интеллект маркетинг чистой воды

Впервые мы услышал об этом Российском чуде от знакомого агента: «Да, можно забить параметры и компьютер сам прогнозирует какая рекламная компания должна вестись, чуть ли не агентское вознаграждение определяет!»
Что-то интересное, подумали мы. Ну а потом уже вышла статья в одном из известных интернет-изданий , там был описан примерный алгоритм и принцип работы этой программы, к которому у нас очень много вопросов. Далее приведем выжимки из статьи с нашими комментариями по некоторым пунктам:

«1. Система изучает все открытые базы объявлений о сделках с недвижимостью, очищает от фейковых и дублирующийся предложения, а также объявлений, которые даны по причине продажи квартиры, и формирует историю продаж недвижимости в этом районе. Например, клиент хочет продать трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной в «сталинском» доме. Система анализирует, как меняются цены за метр в подобных домах в этом районе по годам; какие конкретно квартиры и по какой цене были проданы за последнее время в доме клиента; как изменился спрос на них за последнее время; каково соотношение числа покупателей, интересующихся подобными вариантами, и предложений о продаже квартир на рынке.»

Комментарий: На рынке существует множество систем, которые предлагают разместить рекламу на всевозможных площадках, все это мало эффективно. Есть 3-4 площадки которые действительно работают, а все остальное - это так, побочная маловероятная реклама.

В 2012 году мы проводили эксперимент с размещением на множестве площадок одного объявления на Циане был один номер, на всех остальных другой. В результате Циан победил, остальные площадки проиграли - ни одного звонка, зато множество просмотров, набор статистики и псевдо-лайков объявлений. По сей день ничего не изменилось

Программа выявляет дубликат объявлений, выявляет фейки — принято, мы визуально тоже это делаем, и мы согласны, что это нужно, но как искусственный интеллект отличит фейк от реального объекта? Мы разместим объект и там будут реальные фотографии, цена не будет особо отличаться от аналогов, на звонки будем отвечать, но этой квартиры в натуральном виде не будет. И как искусственный интеллект определит фейк, если даже реальный покупатель, живой человек, не может.

Соотношение числа заинтересованных покупателей — каким образом это возможно вычислить? Скучными серыми вечерами люди заходят и просто смотрят, статистика просмотров растет, а вот звонков как не было так и нет. Каково реальное соотношение числа покупателей? Или есть где-то база звонков по конкретному объявлению? Мы с в кошмарном сне не можем представить, что кто-то торгует этой информацией.

Самый противоречивый тезис в этой цитате, на наш взгляд — изучение цены.

Любая площадка, размещающая рекламы объектов, не может знать ни реальную цену продажи, ни то, какова была и величина торга на объект. Вы скажете — возможно им партнеры сообщают ее. МЫ говорим за себя, и мы ни разу не сообщали за сколько был продан объект или величину торга и не собираемся этого делать! Вот те, кто точно знает цену сделок и то не всегда:

  • Продавец,
  • Покупатель,
  • Агент,
  • Банки,
  • Россреестр,

но они уж точно не делятся информацией с искусственным интеллектом.

Бывают ситуации, когда клиент передумал продавать квартиру, риелторы в таких случаях это объявление просто отправляешь в архив, ну или ставишь статус «продана», «снята» — идут ли эти объявления в анализ ?

«2. На основе полученных данных формируется диапазон цен на квартиру.»

«3. Специалист Агентства выезжает на объект, проводит беседу с владельцем и узнает, чем хорош этот дом, какой вид открывается из окна, чем славится район и пр. Эти данные ложатся в основу рекламных материалов: видеороликов и постов в социальных сетях, контекстной рекламы.»

Комментарий: А где объективность таких бесед? Мы согласны, что интересные истории собственников это здорово, но те, кто приходят смотреть объекты уже давно под лупой изучили район, подвал и подъезд дома квартиры, которую хотят купить, они знают все. И можно сколько угодно рассказывать истории от собственника квартиры, писать в рекламных объявлениях волшебные сказки, но это не придаст ценности квартире.

«4. Искусственный интеллект выделяет целевые группы клиентов, которым была бы интересна конкретная квартира. Эти группы видят таргетированную рекламу в социальных сетях, на площадках объявлений, сторонних сайтах. Алгоритм позволяет управлять скоростью продажи: чем больше средств вливается в таргетированный маркетинг, тем больше откликов на предложение поступает.»

Комментарий: Таргетированная реклама и контент-маркетинг — очень хорошая штука, но вот вопрос: кто из потенциальных покупателей будет искать объявление во ВКонтакте? Или кто-то из владельцев недвижимости еще верит в сайт с объектами, который скрыт от посторонних глаз?
Покупатель, первым делом зайдет например на популярные и известные всем площадки и какой уж там ВК или другие запрещенные соц. сети.

Расскажем реальную ситуацию – в продаже у нас была однокомнатная квартира 68 метров, оборудованная по последнему слову техники, с дизайнерским ремонтом.
Портрет возможного покупателя очень хорошо подходит под целевую аудитория таргетированной рекламы. О такой квартире может мечтать один молодой человек или девушка; бизнес-леди; холостяк; парень и девушка, которые только начали жить вместе.
Но на практике купили такую «студию-однушку» семья с двумя детьми для себя, и они нашли это объявление не в ВК или на авито, а тем более не на малоизвестном сайте «Квартиры тут нет точка ру» или в группе «Подслушано на Алексеевской».

А теперь самое интересное: очень примечательный пример, почему вся эта оценка от искусственного интеллекта ничего не имеет общего с действительностью.

Мы выше уже упомянули однокомнатную квартиру 68 метров, которую мы продавали. Вспомним о ней еще раз и даже покажем видео того самого дизайнерского ремонта. В 2019 году она нашла счастливого владельца, который вложил душу в ремонт, а позже в 2021 году мы ее продали.


В этом же доме с Сентября 2022 года по Март 2023 продается такая же по метражу квартира, с ремонтом от застройщика 1955 года, и мы небезосновательно полагаем, что к установке цены на объект прилагает руку и силы искусственный интеллект.

Стартовая цена в сентябре месяце 2022 года = 20 миллионов, потом снижение до 15 миллионов, потом видимо нервы начали сдавать даже у искусственного интеллекта, и цена начала меняться 16-17-15-17-16-15 миллионов. А 31.05.2023 года - эта квартира выходит опять на рынок по цене 14 000 000 рублей.
Мы с удивлением наблюдали за этой ситуацией и задавались вопросом: как это наши коллеги определяют рыночную оценку объекта?! Или как искусственный интеллект определяют цену? На основе каких данных?

«Бабушкин Вариант с ремонт от застройщика 1956 года» Как в разгар кризиса, на падающем рынке выставили квартиру по цене только после капитального ремонта!? Какая вилка цены названа была клиенту —15-20 миллионов, просто пальцем в небо? И мы не знаем, какую душещипательную историю вам рассказал собственник квартиры, которая легла в основу рекламы. Как показала практика, оценивать «пальцем в небо» актуально только на растущем рынке, а в нынешних условиях через 1-2 месяца ошибка «эксперта» обернется головной болью собственника

Нейросети являются потрясающим инструментом, разработка которого занимает многие годы опыта и труда высококвалифицированных профессионалов. Если говорить о применении их в сфере недвижимости России, то это действительно сложный продукт, который требует дальнейшей доработки и крупных инвестиций. Такая продукция все еще находится в стадии разработки и испытаний, что влечет за собой риск. В то же время, сделки по покупке или продаже квартир являются важными событиями в жизни людей. Именно поэтому нельзя играть с их судьбами и принимать решения на основе нестабильных и произвольных данных.

Таким образом, качественный анализ и определение цены в сфере недвижимости требует не только использования технологических инструментов, но и глубоких знаний рынка, опыта и профессионализма, чтобы обеспечить справедливое и точное определение стоимости жилья.